Prix moyen du m² à Paris par arrondissement : 14 323 €/m² dans le 6e, 7 880 €/m² dans le 19e
Le prix moyen au m² à Paris ne se résume pas à un seul chiffre. À l’échelle de la ville, un repère autour de 9 658 €/m² situe le marché, mais les écarts entre arrondissements changent vite la lecture : un appartement dans le 6e ne se compare pas à un bien du 19e, même à surface égale.
Prix moyen du m² à Paris par arrondissement
Le tableau ci-dessous donne une lecture rapide des écarts de prix par arrondissement. Il sert de point de départ pour comparer un bien, préparer une estimation ou vérifier si un prix affiché reste cohérent avec son secteur. Les valeurs indiquent des ordres de grandeur utiles, pas une estimation finale.
| Arrondissement | Prix moyen au m² | Lecture rapide |
|---|---|---|
| Paris 1er | 12 238 €/m² | Hyper-centre très recherché |
| Paris 2e | 11 301 €/m² | Central, dense, porté par les petites surfaces |
| Paris 3e | 11 701 €/m² | Marais nord, forte attractivité résidentielle |
| Paris 4e | 12 921 €/m² | Adresse patrimoniale, offre limitée |
| Paris 5e | 11 604 €/m² | Quartier latin, valeur stable et historique |
| Paris 6e | 14 323 €/m² | Plus haut niveau observé |
| Paris 7e | 14 112 €/m² | Marché premium, biens familiaux et prestige |
| Paris 8e | 11 445 €/m² | Prix influencé par le prestige et l’usage mixte |
| Paris 9e | 10 666 €/m² | Très demandé, entre centralité et vie de quartier |
| Paris 10e | 9 222 €/m² | Marché contrasté selon les micro-quartiers |
| Paris 11e | 9 763 €/m² | Bonne profondeur de marché, forte demande |
| Paris 12e | 8 790 €/m² | Plus accessible, profil résidentiel |
| Paris 13e | 8 368 €/m² | Écarts marqués selon secteurs et tours |
| Paris 14e | 9 508 €/m² | Valeur intermédiaire, marché familial |
| Paris 15e | 9 318 €/m² | Grand marché résidentiel, nombreuses transactions |
| Paris 16e | 10 633 €/m² | Très variable selon adresse, étage et standing |
| Paris 17e | 10 212 €/m² | Écart entre secteurs bourgeois et zones plus mixtes |
| Paris 18e | 8 798 €/m² | Prix hétérogènes, de Montmartre aux portes |
| Paris 19e | 7 880 €/m² | Niveau le plus accessible du tableau |
| Paris 20e | 8 431 €/m² | Marché encore plus abordable que l’ouest parisien |
Ce que révèle le classement des arrondissements
Les arrondissements les plus chers restent au centre et à l’ouest
Les niveaux les plus élevés se concentrent dans les arrondissements les plus recherchés : Paris 6e à 14 323 €/m², Paris 7e à 14 112 €/m², puis Paris 4e à 12 921 €/m² et Paris 1er à 12 238 €/m². Ces secteurs combinent la rareté de l’offre, le prestige des adresses, la qualité architecturale, la proximité des institutions, des jardins, des commerces et des transports.
Carte interactive des prix immobiliers en Île-de-France · Consultez les prix de vente officiels au m² des appartements et maisons du Grand Paris pour suivre l’évolution du marché immobilier depuis plusieurs décennies.
Une lecture trop mécanique serait trompeuse. Dans un même arrondissement, une rue calme, un immeuble avec ascenseur, une vue dégagée ou un étage élevé peuvent créer un écart sensible. À l’inverse, un bien sombre, en rez-de-chaussée ou qui demande de lourds travaux peut se négocier sous la moyenne locale.
Les arrondissements les moins chers ne sont pas forcément les moins demandés
Le bas du classement est occupé par le 19e arrondissement à 7 880 €/m², le 13e à 8 368 €/m², le 20e à 8 431 €/m², le 12e à 8 790 €/m² et le 18e à 8 798 €/m². Ces prix plus contenus attirent souvent les primo-accédants, les investisseurs et les acheteurs qui cherchent davantage de surface pour un budget donné.
Ces arrondissements restent très variés. Un appartement proche d’un parc, d’une station de métro recherchée ou d’un quartier commerçant peut se vendre nettement au-dessus de la moyenne de son arrondissement. Le prix moyen donne une direction, mais pas encore une estimation définitive.
Évolution récente du marché immobilier parisien
La tendance compte autant que le niveau de prix. Un prix moyen élevé dans un marché en baisse ne se lit pas comme un prix élevé dans un marché tendu à la hausse. À Paris, plusieurs indicateurs signalent une correction récente : une baisse de -9,8 % depuis 5 ans est observée sur le prix moyen, tandis que certaines mesures font apparaître -0,4 % en évolution trimestrielle, 0,3 % sur une période courte et -8,4 % sur un an.
Un autre repère de marché situe Paris autour de 9 500 €/m² net vendeur. La notion de net vendeur compte : elle correspond au prix revenant au vendeur, hors frais d’agence et frais d’acquisition. Pour un acheteur, le coût total d’un projet reste donc supérieur au simple prix au m² affiché.
Cette évolution ne signifie pas que tous les biens baissent de la même manière. Les logements sans défaut majeur, bien placés, lumineux, avec extérieur ou avec une bonne performance d’usage résistent mieux. Les biens surestimés, mal situés ou qui nécessitent des travaux importants subissent davantage la négociation.
Appartement, maison, ancien, neuf : les moyennes à ne pas mélanger
Paris reste avant tout un marché d’appartements
Paris est très largement dominée par les appartements : certains indicateurs évoquent 97 % d’appartements contre 1 % de maisons. Cette structure explique pourquoi le prix moyen parisien reflète surtout le marché des appartements, et plus particulièrement celui de l’ancien.
Les repères par typologie montrent des écarts utiles : les appartements anciens ressortent à 9 666 €/m², tandis que les appartements neufs atteignent 11 295 €/m². Le neuf peut intégrer des qualités rares à Paris : normes récentes, absence de travaux, meilleure isolation, balcon ou parking. Mais l’offre reste limitée, ce qui peut accentuer les écarts.
Les maisons parisiennes demandent une lecture prudente
Les maisons anciennes sont indiquées à 11 055 €/m², tandis que les maisons neuves apparaissent à 3 837 €/m². Ce dernier chiffre doit être interprété avec prudence, car les maisons neuves à Paris constituent un segment très rare : un petit nombre de transactions peut produire une moyenne peu représentative du marché global.
Pour une estimation sérieuse, il faut comparer un appartement avec des appartements semblables, une maison avec d’autres maisons, et un bien ancien avec des références anciennes. Mélanger les catégories peut conduire à une surévaluation ou à une sous-évaluation.
Méthode de calcul et limites des prix au m²
Les prix immobiliers peuvent provenir de plusieurs familles de données : transactions notariales, données DVF, annonces publiées ou indices statistiques. Les Notaires de Paris utilisent notamment des prix standardisés et la méthode des indices Notaires-INSEE. Cette approche vise à réduire l’effet de la qualité variable des biens vendus, en s’appuyant sur les transactions récentes, notamment celles des 3 derniers mois.
La carte des prix des Notaires de Paris est mise à jour chaque mois. Un point méthodologique doit rester en tête : les prix standardisés issus de cette méthode ne sont plus directement comparables aux anciennes méthodes avant le 3e trimestre 2017, avec un changement signalé au 30 novembre 2017. C’est essentiel lorsque l’on analyse une évolution longue.
Les données DVF, pour Demandes de Valeurs Foncières, renseignent les mutations immobilières enregistrées. Elles sont précieuses pour observer les prix réels de transaction, mais elles ne disent pas toujours tout de l’état intérieur, de l’étage, de la luminosité ou du niveau de rénovation. Le prix moyen au m² doit donc être utilisé comme un repère, pas comme une vérité automatique.
Utiliser le prix moyen au m² pour estimer un bien parisien
Pour estimer un logement, commencez par le prix moyen de l’arrondissement, puis ajustez progressivement. Un appartement de 50 m² dans le 15e ne doit pas seulement être multiplié par 9 318 €/m² : il faut regarder la rue, l’étage, l’exposition, l’ascenseur, le plan, les charges, les travaux, la proximité des transports et la qualité de la copropriété.
La méthode la plus simple consiste à raisonner en trois niveaux : l’arrondissement pour cadrer le marché, le quartier pour affiner, puis les caractéristiques du bien pour ajuster. Un prix cohérent se situe rarement exactement sur la moyenne ; il se construit autour d’elle, avec des primes et des décotes.
La patine d’un immeuble parisien peut aussi influencer la valeur, mais pas toujours dans le sens attendu. Des parties communes anciennes, une cage d’escalier en pierre, des moulures ou un parquet d’origine racontent une histoire et peuvent séduire, à condition que l’entretien suive. À l’inverse, le charme apparent peut masquer une toiture à reprendre, une copropriété sous-investie ou une distribution peu fonctionnelle. Pour un acheteur comme pour un vendeur, distinguer le vieillissement maîtrisé du vieillissement subi évite de payer trop cher un simple décor.
Enfin, le prix moyen m2 Paris par arrondissement devient vraiment utile lorsqu’il est croisé avec votre objectif : vendre vite, acheter au bon prix, investir pour louer ou arbitrer entre surface et emplacement. À Paris, quelques rues suffisent parfois à changer la valeur ; le tableau donne la carte, mais l’estimation finale se joue sur le terrain.
- Plus-value sur résidence principale : l’exonération totale, sauf départ, séparation ou SCI - 24 août 2026
- Comment reconnaître un immeuble haussmannien ? Pierre de taille, 6 étages et codes sociaux - 23 août 2026
- Cuisine ouverte sur salon 25 m² : séparer sans cloisonner et garder la lumière - 22 août 2026
Articles qui pourraient vous intéresser :
Acheter un appartement pierre et vacances avis : ce qu’il faut vraiment savoir
Logement social : plafonds de ressources et 3 étapes clés pour obtenir votre HLM
Immobilier à Londres : 5 paliers de prix et les quartiers où investir sans se tromper
Maison divisée en 2 logements : le permis, le budget et les pièges à connaître