Indivision entre personnes physiques : majorité des 2/3 suffisent-ils ?

L’indivision entre personnes physiques est une situation juridique fréquente, qu’elle soit subie lors d’une succession ou choisie dans le cadre d’un achat immobilier à plusieurs. Elle se définit par la détention simultanée d’un même bien par plusieurs individus, sans que leurs parts respectives ne soient matériellement individualisées. Si ce régime offre une souplesse initiale, il devient source de blocages en l’absence d’entente. Maîtriser le fonctionnement des quote-parts, les règles de majorité et les mécanismes de sortie est indispensable pour préserver son patrimoine et maintenir des relations apaisées entre co-indivisaires.

Table des matières

Les origines de l’indivision : quand devient-on indivisaire ?

L’indivision ne naît pas toujours d’une volonté commune. Elle résulte de différents événements de la vie civile qui modifient la gestion du patrimoine des personnes physiques impliquées.

Infographie des règles de majorité pour la gestion d’une indivision entre personnes physiques

La succession, cause première de l’indivision subie

Au décès d’une personne, ses héritiers se retrouvent automatiquement en indivision sur l’ensemble des biens du défunt. Tant que le partage n’a pas été effectué devant notaire, chaque héritier possède une fraction du patrimoine global. Cette situation dure le temps du règlement de la succession, mais elle peut se prolonger si les héritiers ne parviennent pas à un accord sur la répartition des actifs.

L’achat en commun et le concubinage

Contrairement à la succession, l’achat en indivision est un acte volontaire. C’est le mode d’acquisition privilégié des couples non mariés ou des amis souhaitant investir ensemble. Dans l’acte d’achat, il est crucial de préciser la quote-part de chacun en fonction de l’apport financier réel. À défaut de précision, les acquéreurs sont présumés posséder des parts égales, ce qui génère souvent des litiges lors de la revente.

Le cas de la dissolution d’un régime matrimonial

Lors d’un divorce ou de la rupture d’un PACS, les biens communs ou indivis restent sous ce régime jusqu’à la liquidation définitive. On parle alors d’indivision post-communautaire. C’est une phase de transition où les ex-conjoints doivent continuer à assumer ensemble les charges du bien, comme le crédit, les taxes et l’entretien, jusqu’au partage ou à la vente.

Règles de décision et gestion des biens indivis

Pour éviter la paralysie du patrimoine, le Code civil (articles 815 et suivants) a assoupli les règles de majorité. Il n’est plus nécessaire d’obtenir l’unanimité pour tous les actes, ce qui facilite la gestion quotidienne.

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Type d’acte	Majorité requise	Exemples concrets
Actes conservatoires	Un seul indivisaire	Réparation d’une toiture fuyante, souscription d’une assurance obligatoire.
Actes de gestion	Majorité des 2/3 des parts	Conclusion d’un bail d’habitation, réalisation de travaux d’entretien courants.
Actes de disposition	Unanimité	Vente du bien, conclusion d’un bail commercial, hypothèque.

La majorité des deux tiers se calcule en fonction des parts d’indivision et non du nombre de personnes. Si une personne physique détient à elle seule 70 % des parts, elle décide seule des actes de gestion courante, même si trois autres indivisaires s’y opposent.

Les droits et devoirs de chaque membre

Chaque indivisaire a le droit d’utiliser les biens indivis, à condition que cet usage soit compatible avec les droits des autres et conforme à la destination du bien. Celui qui occupe seul un logement indivis est redevable d’une indemnité d’occupation envers les autres, sauf accord contraire. Les dépenses liées à la conservation du bien, comme les impôts fonciers ou les gros travaux, doivent être partagées proportionnellement aux quotes-parts de chacun.

La gestion collective repose sur un équilibre fragile. Contrairement à une structure sociétaire comme une SCI, l’indivision entre personnes physiques manque de statuts rigoureux pour encadrer les pouvoirs. Si la relation se dégrade, la gestion technique en pâtit immédiatement : les travaux sont reportés, les factures s’accumulent et la valeur du patrimoine diminue. Formaliser les échanges permet souvent d’éviter que le bien ne devienne une charge mentale plutôt qu’un actif financier.

La convention d’indivision : un outil de sécurisation

Pour déroger au régime légal, les indivisaires peuvent signer une convention d’indivision. Ce contrat écrit, établi devant notaire pour un bien immobilier, permet de fixer des règles personnalisées.

La convention peut nommer un gérant pour prendre les décisions courantes sans solliciter systématiquement les autres. Elle précise les modalités de répartition des charges ou le montant de l’indemnité d’occupation. La convention est conclue pour une durée déterminée de cinq ans maximum, renouvelable, ou pour une durée indéterminée. Dans le premier cas, personne ne peut exiger le partage avant le terme, ce qui stabilise la situation des co-indivisaires.

Comment sortir de l’indivision entre personnes physiques ?

Le Code civil est formel : nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision. Tout indivisaire peut, à tout moment, provoquer le partage pour récupérer sa part de capital.

La sortie amiable par le partage ou la vente

La solution la plus simple est l’accord mutuel. Les indivisaires peuvent vendre le bien à un tiers et se répartir le prix de vente net de frais. Une autre option est le rachat de parts : l’un des indivisaires rachète la quote-part de celui qui souhaite partir, opération appelée licitation. Cette démarche nécessite un acte notarié et le paiement de droits de mutation ou de partage, dont le taux varie selon le contexte.

Le blocage et le recours au Tribunal Judiciaire

En cas de refus d’un indivisaire de vendre ou de partager, la situation peut s’envenimer. Si un blocage persiste, les membres détenant au moins les 2/3 des parts peuvent saisir un notaire pour constater la situation. Le Tribunal judiciaire peut alors autoriser la vente forcée du bien, à condition qu’elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres.

Le partage judiciaire est l’ultime recours. C’est une procédure longue où le juge ordonne la liquidation des biens, souvent par une vente aux enchères publiques. Cette issue est généralement moins avantageuse financièrement qu’une vente de gré à gré, car le prix d’adjudication est souvent inférieur à la valeur réelle du marché.

Cas particuliers : LMNP et fonds de commerce en indivision

L’indivision s’applique aussi aux activités économiques exercées par des personnes physiques.

Dans le cadre de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP), l’indivision est fréquente pour optimiser la fiscalité. Chaque indivisaire déclare sa part de revenus locatifs dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Il est possible d’amortir le bien pour réduire l’imposition, à condition que l’immatriculation de l’indivision soit effectuée auprès du greffe du tribunal de commerce. Cela permet de bénéficier des avantages du régime réel tout en conservant la structure simplifiée de l’indivision.

Un fonds de commerce peut également être détenu en indivision, par exemple suite au décès du commerçant. La gestion doit être rigoureuse pour ne pas mettre en péril l’activité. Les indivisaires doivent souvent désigner un mandataire pour assurer la continuité de l’exploitation, sous peine de voir le fonds perdre sa valeur ou être soumis à une liquidation judiciaire.

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Éloïse Vanier-Bressac

Architecte d’intérieur passionnée par les maisons à histoires, je partage ici mes conseils pour conjuguer charme de l’ancien et confort d’aujourd’hui.

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