Prix du m² à Paris : le 6e coûte 7 600 € de plus par m² que le 20e
Le prix du m² à Paris atteint en moyenne 11 100 €/m² selon le millésime d’avril 2026 de Home Select. Cette moyenne masque de forts écarts entre les arrondissements : pour un budget identique, la surface achetable varie fortement entre le 6e, le 19e et le 20e. Le tableau ci-dessous fournit un premier repère avant d’affiner l’analyse à l’échelle du quartier, de la rue et du logement.
Les prix du m² dans les 20 arrondissements de Paris
Les chiffres suivants donnent une indication du marché parisien par arrondissement. Ils ne remplacent pas le prix réellement signé pour un appartement précis. L’adresse, l’état de l’immeuble, l’étage, la luminosité et les prestations peuvent créer des écarts importants au sein d’un même secteur.
| Arrondissement | Prix moyen au m² | Évolution annuelle | Repères de quartier |
|---|---|---|---|
| 1er | 13 700 € | +1 % | Les Halles, Palais-Royal |
| 2e | 12 600 € | +1,1 % | Montorgueil, Sentier |
| 3e | 13 200 € | +2,2 % | Arts-et-Métiers, Enfants-Rouges |
| 4e | 14 200 € | +1,2 % | Marais, Île Saint-Louis |
| 5e | 13 400 € | +0,6 % | Quartier latin, Panthéon |
| 6e | 16 400 € | -1,5 % | Saint-Germain-des-Prés, Odéon |
| 7e | 15 900 € | +0,3 % | Invalides, Champ-de-Mars |
| 8e | 14 100 € | +1,2 % | Madeleine, Europe |
| 9e | 12 100 € | +3,8 % | Saint-Georges, Opéra |
| 10e | 10 100 € | +1,5 % | Canal Saint-Martin, République |
| 11e | 10 800 € | +1,6 % | Oberkampf, Bastille |
| 12e | 9 500 € | +1,3 % | Aligre, Picpus |
| 13e | 9 400 € | -0,3 % | Butte-aux-Cailles, Bibliothèque |
| 14e | 10 500 € | +2 % | Montsouris, Alésia |
| 15e | 10 400 € | +0,1 % | Convention, Commerce |
| 16e | 11 800 € | +1 % | Passy, Auteuil |
| 17e | 11 300 € | +1,3 % | Batignolles, Ternes |
| 18e | 10 100 € | +2,3 % | Montmartre, Jules-Joffrin |
| 19e | 9 000 € | +4,3 % | Buttes-Chaumont, La Villette |
| 20e | 8 800 € | +0,9 % | Gambetta, Père-Lachaise |
Du 6e au 20e, ce que révèle le classement parisien
Le 6e arrondissement est le plus cher du classement, avec 16 400 €/m², devant le 7e à 15 900 €/m². Saint-Germain-des-Prés, la proximité du jardin du Luxembourg, la qualité du bâti ancien et la rareté de l’offre contribuent à ce niveau de prix. Le 4e, le 8e et le 1er se situent également au-dessus de la moyenne parisienne de 11 100 €/m².
Les arrondissements les plus accessibles
Le 20e arrondissement ferme le classement avec 8 800 €/m². Il est suivi du 19e à 9 000 €/m², du 13e à 9 400 €/m² et du 12e à 9 500 €/m². Pour un acquéreur disposant d’un budget limité, ces différences modifient directement la surface accessible. À titre indicatif, 500 000 € correspondent à environ 30 m² dans le 6e, contre près de 57 m² dans le 20e, hors frais d’acquisition et ajustements liés au logement.
Un écart qui modifie la stratégie d’achat
Les 7 600 €/m² qui séparent le 6e du 20e ne suffisent pas à classer les secteurs entre bons et mauvais investissements. Ils correspondent à des arbitrages différents entre centralité, caractère patrimonial, vie de quartier, transports, espaces verts et surface achetable. Avec une progression annuelle de +4,3 %, le 19e montre aussi pourquoi il faut observer la dynamique locale, et pas seulement le niveau de prix de départ.
Pourquoi deux appartements du même arrondissement ne valent pas le même prix
L’arrondissement offre une première lecture du marché, mais il ne permet pas d’estimer seul un appartement. Une rue calme proche d’un parc, un étage élevé avec ascenseur ou une vue dégagée peuvent justifier une prime. À l’inverse, un rez-de-chaussée sombre, une copropriété dégradée, des travaux importants ou des nuisances régulières pèsent sur le prix et la négociation.
Données officielles des transactions immobilières en France · Explorez les valeurs foncières déclarées pour analyser les ventes immobilières en France, dans le respect des obligations légales liées aux données personnelles.
La matrice réelle d’une estimation parisienne
Une estimation repose sur plusieurs caractéristiques qui se combinent : localisation précise, surface, plan, luminosité, étage, ascenseur, extérieur, état de la copropriété, performance énergétique et potentiel de rénovation. Un deux-pièces traversant de 38 m² au troisième étage sans ascenseur ne se compare donc pas mécaniquement à un studio affichant le même prix au m². Le profil des acheteurs, la facilité de revente et le coût des travaux peuvent modifier la valeur perçue.
Le DPE intervient aussi dans la valorisation. Les logements classés F ou G peuvent subir une décote de 10 à 20 %, surtout lorsque leur rénovation énergétique s’annonce complexe. À l’inverse, un appartement rénové, performant sur le plan énergétique et prêt à habiter peut bénéficier d’une prime. Les grands logements familiaux, plus rares, se situent souvent 15 à 20 % au-dessus des studios présentant un emplacement et une qualité comparables.
Prix moyen, médian ou standardisé : bien lire les indicateurs
Avant de comparer deux chiffres, il faut vérifier leur définition et leur période d’observation. Le prix moyen additionne les prix au m² observés, puis les divise par le nombre de ventes. Il est simple à comprendre, mais une concentration de biens haut de gamme ou atypiques peut influencer le résultat.
- Le prix médian sépare les transactions en deux groupes : la moitié se situe au-dessous de cette valeur et l’autre moitié au-dessus. Il limite l’effet des ventes extrêmes.
- Le prix standardisé cherche à neutraliser les différences de composition des ventes, notamment la surface et la qualité des logements. Les Notaires du Grand Paris utilisent la méthode des indices Notaires-INSEE.
- Les données DVF, ou Demandes de Valeurs Foncières, recensent les mutations immobilières publiées par la DGFiP. Elles donnent accès à des ventes réelles, avec un délai de publication et un besoin d’interprétation.
Les prix standardisés des notaires reposent sur les transactions des trois derniers mois. Ils peuvent être suivis sur trois mois, un an et cinq ans. Il faut donc éviter de comparer directement un prix moyen issu d’annonces, une médiane DVF et un indicateur notarial standardisé. Ces mesures ne répondent pas au même objectif et ne portent pas nécessairement sur la même période.
Passer du tableau à une estimation de vente ou d’achat
Pour préparer une offre ou fixer un prix de mise en vente, utilisez d’abord l’arrondissement comme ordre de grandeur. Comparez ensuite des références réellement proches : même micro-quartier, surface similaire, nombre de pièces comparable, période de transaction proche et état similaire. Un prix affiché n’est pas un prix signé. Il peut inclure une marge de négociation ou ne pas tenir compte de défauts constatés lors de la visite.
- Calculez une première fourchette à partir du prix au m² de l’arrondissement et de la surface Carrez.
- Recherchez des ventes et des biens comparables à quelques rues de distance.
- Appliquez une prime ou une décote justifiée par l’étage, l’ascenseur, l’extérieur, les travaux, le DPE et la copropriété.
- Confrontez cette fourchette au budget des acheteurs actifs et au délai de vente souhaité.
Une estimation personnalisée, idéalement menée rue par rue, reste nécessaire pour un bien atypique, un appartement familial ou un logement à rénover. Elle transforme un indicateur moyen en prix de commercialisation cohérent. Elle permet aussi de négocier sur des éléments précis plutôt que sur le seul nom de l’arrondissement.
- La marche à suivre pour changer de banque à découvert en 2026 - 9 septembre 2026
- Rénover un appartement à Paris 16 exige un devis précis pour la copropriété - 9 septembre 2026
- Capacité d’emprunt en investissement locatif : le calcul avec 35 % d’endettement et 70 % des loyers - 8 septembre 2026
