Nouvelle loi sur l’expulsion : délais, procédures et droits des bailleurs et locataires
Le cadre législatif des rapports locatifs a évolué avec la loi Kasbarian-Bergé, qui modifie l’équilibre entre la protection des occupants et les droits des propriétaires. Face aux loyers impayés et aux occupations illicites, ces nouvelles dispositions visent à accélérer les procédures et à encadrer plus strictement les délais de paiement. Comprendre ces mécanismes est essentiel pour anticiper les litiges ou réagir avec efficacité en cas de crise.
Les nouveautés majeures de la loi anti-squat et impayés
La législation récente a transformé le Code des procédures civiles d’exécution et le Code pénal. L’innovation principale repose sur la systématisation de la clause résolutoire. Auparavant, le juge disposait d’une marge d’appréciation pour décider de la résiliation du bail. Désormais, si le contrat contient une clause de résiliation de plein droit en cas d’impayé, le juge est tenu de la constater, sauf si le locataire règle sa dette immédiatement ou selon un échéancier strict.
Le seuil d’impayé et le signalement obligatoire
D’ici 2027, les critères définissant une situation d’impayé seront précisés, avec un seuil fixé à 450 € de dette ou trois mois de retard pour déclencher des alertes automatiques. Actuellement, le bailleur a l’obligation de signaler tout impayé à la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) ou à la Mutuelle Sociale Agricole (MSA) dans les deux mois suivant la constitution de la dette. Ce signalement est une étape procédurale critique : il conditionne le maintien des aides au logement à la mise en place d’un plan d’apurement.
Réduction des délais de grâce judiciaire
La loi réduit également les délais que le juge peut accorder aux occupants sous le coup d’une expulsion. Si ces délais pouvaient atteindre trois ans, la fourchette est désormais resserrée. L’objectif est d’éviter que la procédure ne s’enlise, privant le propriétaire de revenus et de la jouissance de son bien. Le juge doit désormais motiver précisément l’octroi de délais supérieurs à un an.
La procédure d’expulsion étape par étape
Engager une expulsion demande une rigueur absolue, car tout vice de forme peut annuler des mois de procédure. Tout commence par le commandement de payer, signifié par un commissaire de justice. Ce document laisse deux mois au locataire pour régulariser sa situation. À défaut, le bailleur saisit le juge des contentieux de la protection pour faire constater la résiliation du bail.
Une fois le jugement d’expulsion signifié, un nouveau délai de deux mois s’ouvre avant que l’expulsion physique ne soit possible. Durant cette phase, la ponctualité est impérative. Un retard dans la signification d’un acte ou un oubli de notification à la préfecture peut décaler l’intervention de la force publique de plusieurs mois, ou faire basculer le dossier dans la trêve hivernale. Cette précision dans le calendrier permet au propriétaire d’éviter que son dossier ne reste bloqué administrativement alors que les charges continuent de courir.
Le rôle du commissaire de justice
Le commissaire de justice est le pivot de la procédure. Il est le seul habilité à délivrer les actes et à procéder à l’expulsion. Après l’expiration du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, il se rend sur place. En cas de résistance, il dresse un procès-verbal de tentative d’expulsion et sollicite le concours de la force publique auprès de la préfecture.
L’intervention de la préfecture et l’indemnisation
La préfecture dispose d’un délai pour répondre à la demande de concours de la force publique. Si l’État refuse d’intervenir, pour des raisons d’ordre public ou de vulnérabilité, le propriétaire peut demander une indemnisation à l’État. Un décret du 6 novembre 2023 précise les modalités de cette réparation financière, qui couvre l’intégralité du préjudice subi (loyers et charges perdus) dès lors que le concours a été refusé de manière tacite ou expresse.
Squat et occupation illicite : des règles durcies
Il est nécessaire de distinguer le locataire en impayé, entré légalement dans les lieux, du squatteur, entré par effraction. Pour ces derniers, la loi est sévère : les sanctions pénales ont été triplées, atteignant 3 ans de prison et 30 000 € d’amende.
Dans le cas du squat d’un domicile, la procédure administrative permet au préfet de mettre en demeure l’occupant de quitter les lieux en 48 heures, sans passer par un long procès civil. Cette mesure a été étendue par la nouvelle loi à d’autres types de locaux.
La trêve hivernale : protections et exceptions
La trêve hivernale, qui s’étend du 1er novembre au 31 mars, suspend l’exécution des mesures d’expulsion. Durant cette période, le locataire ne peut pas être mis à la rue. Toutefois, cette protection n’est pas absolue.
L’expulsion peut avoir lieu durant la trêve si une solution de relogement adaptée est proposée à la famille. Les personnes entrées par effraction dans un domicile ne bénéficient plus de cette protection. Enfin, en cas d’arrêté de péril concernant l’immeuble, l’évacuation est ordonnée sans délai saisonnier.
La trêve hivernale ne suspend pas les procédures judiciaires. Un bailleur peut assigner son locataire, obtenir un jugement et faire signifier les actes durant l’hiver. Seule l’expulsion physique par la force publique est gelée. Anticiper ces démarches durant ces cinq mois permet souvent de réaliser l’expulsion dès le début du mois d’avril.
Droits et recours du locataire face à l’expulsion
Si la loi protège davantage les propriétaires, elle maintient des garde-fous pour les locataires de bonne foi. Le recours à une assistance juridique est conseillé dès la réception du premier commandement de payer. Le locataire peut saisir le juge pour demander des délais de grâce ou solliciter le Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL).
L’expulsion sauvage, comme le changement des serrures par le propriétaire sans concours de la force publique, est un délit lourdement sanctionné. Le bailleur s’expose à une peine allant jusqu’à 3 ans de prison et 30 000 € d’amende. La loi impose un respect strict du formalisme pour protéger chaque partie contre l’arbitraire.
